“청년이 빌라를 사면 집값의 80%까지 빌려준다더라”, “이제 오피스텔도 정책대출이 된다던데?” 요즘 청년 비아파트 대출을 두고 이런 이야기가 많다. 결론부터 말하면 맞는 말도 있고, 아직 아닌 말도 있다.
정부가 2027년 1월 출시를 목표로 준비 중인 청년미래보금자리론은 4억원 이하 비아파트를 구입하는 청년을 위한 정책모기지다. 생애최초 LTV 우대가 적용돼 수도권·규제지역은 최대 70%, 그 외 지역은 최대 80%까지 적용받는 구조다. 아직 출시 전 상품이므로, 현재 은행 창구에서 신청할 수는 없다.
헷갈리기 쉬운 부분만 골라 하나씩 짚어 보자.
청년 비아파트 대출, 정확히 어떤 상품일까?
청년 비아파트 대출로 불리는 상품의 정식 이름은 청년미래보금자리론이다. 금융위원회가 2027년 청년 지원사업으로 신설을 추진하고 있는 정책 주택담보대출로, 역세권 빌라나 오피스텔에 월세로 사는 1인 가구·사회초년생이 월세 수준의 원리금으로 집을 살 수 있게 하자는 취지로 설계됐다. (금융위원회 보도설명자료)
핵심은 ‘아파트 외 주택’ 전용이라는 점이다. 아파트 구입을 희망하는 청년은 기존 보금자리론을 계속 이용할 수 있고, 빌라·오피스텔 등 아파트 외 주택을 구입하려는 청년에게는 청년미래보금자리론이라는 별도 선택지가 추가되는 구조다. 기존 보금자리론도 연립·다세대·단독주택처럼 공부상 주택인 비아파트에는 적용될 수 있지만, 새 상품은 기존 정책모기지에서 상대적으로 소외됐던 오피스텔까지 포괄하려는 데 차이가 있다.
출시는 2027년 1월 예정이다. 관련 예산(청년 주거사다리 지원 883억 원)은 2027년 예산안에 담겨 국회 심의를 거친다. (금융위원회 2027년 예산안)
빌라·오피스텔, 4억 원이 넘으면?
대상은 4억 원 이하의 아파트 외 주택이다. 다세대·연립 같은 빌라는 물론, 그동안 정책 구입자금대출에서 빠져 있던 오피스텔도 들어간다. 기존 보금자리론과 디딤돌대출은 건축물대장상 ‘주택’만 대상이라, 업무시설로 분류되는 오피스텔은 실제로 살고 있어도 대출 대상이 아니었다. 이 빈자리를 메우는 것이 이번 상품의 가장 큰 변화다. (금융위원회 2027년 청년사업 발표)
현재 발표안 기준으로는 매매가격이 4억원을 넘는 빌라나 오피스텔은 대상에서 제외될 가능성이 높다. 다만 최종 가격 산정 기준이 매매가·감정가·시세 중 무엇인지 등 세부 운영기준은 출시 공고에서 확인해야 한다.
80%라는데, 서울에서도 80%일까?
집값의 최대 80%라는 숫자가 가장 많이 퍼졌지만, 지역에 따라 다르다. 금융위원회는 이 상품에도 생애최초 LTV 우대를 그대로 적용한다고 밝혔는데, 그 기준이 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%다. (금융위원회 보도설명자료)
3억 원짜리 빌라로 계산해 보면 차이가 바로 보인다.
수도권 3억 원 빌라: 3억 원 × 70% = 2억 1,000만 원
수도권·규제지역 밖 3억 원 빌라: 3억 원 × 80% = 2억 4,000만 원
같은 3억 원짜리 집이어도 지역에 따라 3,000만 원 차이가 난다. 참고로 지금의 일반 보금자리론으로 같은 빌라를 사면 아파트 외 주택 LTV가 65%라 출발점이 1억 9,500만 원이다. (한국주택금융공사 보금자리론 안내) 실제 대출액은 여기에 소득과 기존 부채 심사가 더해져 정해진다.
금리는 얼마나 낮을까?
금리는 일반 보금자리론보다 약 2%p 낮은 수준으로 제시됐다. 금융위원회가 밝힌 잠정 수준이다. (금융위원회 보도설명자료) 여기에 지방 거주자, 저소득 청년, 신생아 가구에는 추가 우대금리를 더하는 방식으로 설계되고 있다. (금융위원회 2027년 청년사업 발표) 최종 금리와 우대폭은 출시 공고에서 확정된다.
월세로 매달 나가던 돈이 그대로 원리금이 되게 하겠다는 것이 이 상품의 목표인 만큼, 금리는 출시 직전 최종 확정 내용을 꼭 다시 봐야 하는 항목이다.
전세·월세로 사는 청년이라면?
집을 사는 대신 전세·반전세·월세로 거주할 청년에게는 청년 전월세결합보증이 신설될 예정이다. 대출한도는 임차보증금의 90% 이내, 최대 2억원이며 신혼부부·유자녀 가구는 최대 3억원이다. 대출금에 대한 보증비율은 100%이고, 지방·저소득 청년에게는 이자 지원도 검토되고 있다. (금융위원회 2027년 청년사업 발표)
청년 비아파트 대출, 이런 경우는 안 된다
지금까지 공개된 내용으로 보면 다음 경우에는 청년 비아파트 대출을 쓸 수 없다.
- 아파트를 사는 경우: 이 상품은 아파트 외 주택 전용이다. 아파트는 기존 보금자리론으로 알아봐야 한다.
- 4억 원이 넘는 빌라·오피스텔: 대상 주택 가격 기준을 넘는다.
- 2027년 1월 출시 전에 잔금을 치르는 경우: 아직 상품이 없어 지금 계약하는 집에는 쓸 수 없다.
- 수도권에서 80%를 기대하는 경우: 수도권·규제지역은 70%가 적용된다.
아직 확정되지 않은 내용도 남아 있다. 최대 대출한도, 적용 금리와 우대폭, 만기와 상환방식, 주택가격 산정 기준, 세부 심사기준 등은 출시 전 확정돼야 한다. 다만 만 39세 이하, 연소득 7천만원 이하, 생애최초 무주택 청년이라는 큰 틀(IBK기업은행 블로그)과 4억원 이하 비아파트, 수도권·규제지역 70%·그 외 지역 80%의 LTV 구조는 현재까지 공개된 내용이다. 빌라나 오피스텔 매수를 검토하고 있다면 ‘2027년 1월 출시 목표’만 믿고 계약하기보다, 실제 상품 공고와 취급은행의 최종 심사기준이 나온 뒤 자금계획을 확정하는 편이 안전하다.