보증금 1,000만 원에 월세 60만 원인 집은 중개보수 상한이 28만 원이고, 같은 보증금에 월세 80만 원인 집은 30만 원이다. 비교하는 매물의 보증금과 월세를 거래금액 계산식에 각각 넣어 보면 이 2만 원 차이가 어디서 나오는지 바로 확인된다.
월세 중개수수료의 기준인 거래금액은 어떻게 계산할까?
중개보수를 매기는 기준 금액인 거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이다. 이렇게 계산한 금액이 5천만 원에 못 미치면 월세의 100배 대신 70배를 더해 다시 계산한다(공인중개사법 시행규칙).
보증금 1,000만 원, 월세 20만 원인 집으로 계산해 보자. 월세의 100배인 2,000만 원을 보증금에 더하면 3,000만 원이 나온다. 이 금액이 5천만 원 미만이므로 월세의 70배인 1,400만 원을 다시 더해야 하고, 최종 거래금액은 1,000만 원 + 20만 원×70 = 2,400만 원이다.
같은 보증금에 월세가 60만 원이면 계산 경로가 달라진다. 월세의 100배인 6,000만 원을 보증금에 더한 7,000만 원이 이미 5천만 원을 넘으므로 70배로 다시 계산할 필요가 없고, 7,000만 원이 그대로 거래금액이다.
거래금액별 상한요율과 한도액은 얼마일까?
거래금액 구간마다 곱하는 상한요율과 그 결과값의 한도액이 따로 정해져 있다(주택 중개보수 산정 기준). 앞서 나온 2,400만 원은 5천만 원 미만 구간이라 요율 0.5%, 한도액 20만 원이 적용된다. 2,400만 원×0.5%는 12만 원이고 한도액보다 낮으니 12만 원이 그대로 상한이다. 7,000만 원은 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이라 요율 0.4%, 한도액 30만 원이 적용된다. 7,000만 원×0.4%는 28만 원이고 역시 한도 아래라 28만 원이 상한이다.
월세가 80만 원으로 더 오르면 거래금액은 1,000만 원 + 80만 원×100 = 9,000만 원이 된다. 같은 구간 요율 0.4%를 곱하면 36만 원이 나오지만 한도액 30만 원을 넘으므로 상한은 30만 원으로 깎인다.
월세가 90만 원까지 오르면 거래금액이 1억 원(1,000만 원 + 90만 원×100)이 되어 다음 구간인 1억 원 이상 6억 원 미만으로 넘어간다. 이 구간의 요율은 0.3%이고 한도액이 따로 없어서, 1억 원×0.3%인 30만 원이 그대로 상한이 된다. 월세가 80만 원일 때와 90만 원일 때 상한이 똑같이 30만 원인 건 이 때문이다. 하나는 한도액에 걸려 깎인 값이고 하나는 다음 구간 요율로 계산한 값인데, 우연히 같은 숫자가 나온 것이다.
이 상한액, 임대인과 임차인이 그대로 내야 할까?
위에서 구한 상한액은 임대인과 임차인이 각각 중개사에게 낼 수 있는 최대치다. 중개보수는 양쪽에서 각각 받되 그 한도가 이 금액이고, 실제로 얼마를 받을지는 이 한도 안에서 중개사와 중개의뢰인이 협의해서 정한다(공인중개사법 시행규칙). 월세 80만 원 집의 상한이 30만 원이더라도 중개사와 협의해 20만 원에 계약하는 경우도 있고, 이렇게 협의가 끝나면 월세가 다른 두 계약의 실제 지급액이 똑같아질 수도 있다. 지역에 따라 시·도 조례가 이 상한보다 더 낮은 한도를 정해 둔 경우도 있으니, 중개사가 제시한 금액이 조례 한도와 협의 결과 중 무엇을 기준으로 한 숫자인지 물어보면 된다.
오피스텔도 같은 방식으로 계산할까?
거래금액을 구하는 공식, 즉 보증금에 월세의 100배를 더하고 5천만 원 미만이면 70배로 다시 계산하는 방식은 오피스텔에도 똑같이 적용된다. 달라지는 건 그 거래금액에 곱하는 요율이다. 전용면적이 85제곱미터 이하이고 부엌·화장실·목욕시설을 전용으로 갖춘 오피스텔은 거래금액의 0.4% 범위에서 중개보수를 정한다(주택 외 중개대상물 기준). 앞서 나온 월세 80만 원 사례의 거래금액 9,000만 원을 이 오피스텔에 적용하면 9,000만 원×0.4%인 36만 원이 그대로 상한이다. 주택이었다면 한도액 30만 원에 걸려 깎였지만, 오피스텔 요율에는 이런 한도액이 따로 없어 36만 원 전부가 상한으로 남는다. 이 조건을 못 갖춘 오피스텔이나 상가 같은 주택 외 부동산은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개사와 협의해 정한다.
오피스텔이라도 월세가 달라지면 거래금액이 달라지는 원리는 똑같으니, 비교하는 매물이 주택인지 오피스텔인지 먼저 확인하고 각자의 보증금과 월세를 공식에 그대로 넣어 거래금액과 상한액을 직접 맞춰 보면 된다.