종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격 합계를 기준으로 과세 대상인지 가린다. 1세대 1주택자(본인과 배우자를 통틀어 전국에 집을 한 채만 가진 경우)는 이 합계가 12억원을, 그 외에는 9억원을 넘어야 과세표준(세금을 매기는 기준금액)이 생기고 고지서가 나온다(2026년 기준). 본인과 배우자 명의로 가진 주택을 모두 적고 공시가격을 더해 이 금액과 비교하면 종부세 대상 여부를 1차로 가릴 수 있다.
종부세 대상인지는 언제, 무엇과 비교해 가릴까?
종부세 과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일이다. 이날 등기부에 소유자로 올라 있는 사람에게 그해 종부세가 부과되므로, 6월 2일에 집을 사거나 5월 31일에 판 경우는 그해 종부세와 무관하다. 기준일 현재 본인 명의 주택의 공시가격을 모두 더한 값이 1세대 1주택자는 12억원, 그렇지 않으면 9억원을 넘을 때 과세표준이 생긴다. 이 금액에 못 미치면 주택 수나 공시가격이 높아 보여도 그해 고지서는 나오지 않는다.
내 집, 몇 채로 잡힐까?
아파트, 단독주택, 다세대주택은 각각 1채로 잡힌다. 다가구주택은 여러 가구가 살아도 건물 전체를 1주택으로 계산한다. 오피스텔은 재산세를 주택분으로 내고 있다면 주택 수에 들어가고, 업무용으로 재산세를 내고 있다면 빠진다. 상가나 토지는 주택분 종부세와 별도로 계산하므로 이번 판단에서는 제외한다.
주택 수를 세기 전에 확인할 예외도 있다. 새 집을 사고 3년 안에 종전 집을 팔 계획이면 그 기간 동안은 2주택이 아니라 1주택자로 신청할 수 있고, 상속받은 집도 상속일로부터 일정 기간이나 지분·공시가격 요건을 채우면 주택 수에서 뺄 수 있다. 수도권과 광역시를 벗어난 지역에 공시가격 3억원 이하 집을 추가로 가진 경우도 마찬가지다. 이런 특례는 신청해야 적용되므로 해당할 가능성이 있으면 주택 수를 세는 단계에서부터 챙겨 둔다.
공시가격은 어디서 확인하고, 여러 채면 어떻게 더할까?
아파트와 연립·다세대주택은 공동주택공시가격, 단독주택은 개별단독주택가격을 쓴다. 두 값 모두 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 주소를 넣으면 확인할 수 있다.
한 채를 혼자 소유했다면 그 집의 공시가격 전체를 합산하면 되지만, 지분으로 나눠 가졌다면 본인 지분율만큼만 계산한다. 예를 들어 공시가격 10억원인 아파트를 부부가 50%씩 나눠 가졌다면 각자 합산할 몫은 5억원이다. 여러 채를 가졌다면 이렇게 계산한 각 주택의 몫을 전부 더한 값이 본인의 공시가격 합계가 된다.
부부 공동명의 1주택은 신청 여부에 따라 결과가 갈린다
부부가 한 채를 공동명의로 가졌다고 해서 공시가격 전체가 한 사람에게 합쳐지지는 않는다. 신청하지 않으면 각자 자기 지분만큼만 계산해 각자 9억원 공제를 받는다. 예를 들어 공시가격 15억원인 아파트를 부부가 50%씩 가졌다면 각자 몫은 7억5천만원이고 9억원에 못 미치므로 둘 다 과세표준이 생기지 않아 종부세 대상이 아니다.
반대로 1세대 1주택자 특례를 신청하면 이 집을 부부 중 한 명이 전부 가진 것처럼 계산해 12억원 공제를 받는다. 같은 15억원 아파트라면 15억에서 12억을 뺀 3억원에 공정시장가액비율(공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 금액에 곱하는 비율)을 곱한 금액이 과세표준이 되어 종부세 대상이 된다. 신청 전보다 오히려 대상이 되는 셈이니, 보유 주택이 이 집 한 채뿐이고 공시가격이 18억원을 넘지 않는다면 신청하지 않는 쪽이 유리한 경우가 많다. 이 특례는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신청해야 적용된다.
판단을 끝내려면 보유 중인 주택마다 소재지, 주택 유형, 소유자, 지분율, 공시가격을 적어 본인 몫의 공시가격 합계를 낸다. 그 값을 1세대 1주택자 여부에 따라 12억원 또는 9억원과 비교하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·공동명의 특례 중 해당하는 항목이 있으면 신청 여부까지 반영해 다시 계산한다. 이렇게 정리한 결과는 그해 종부세 기준을 넘는지 가리는 1차 판정이고, 실제 고지되는 세액은 공정시장가액비율과 세율, 세액공제를 추가로 적용한 뒤에 정해진다.