대출을 모두 갚아도 등기부에 적힌 근저당권은 저절로 지워지지 않는다. 담보로 잡은 빚이 사라지면 근저당권도 법적으로는 함께 사라지지만(민법 제369조), 등기부의 기록은 별도로 지우는 절차를 밟아야 사라진다. 완납 통지서를 받은 뒤 등기부를 다시 열람해 근저당권이 남아 있다면, 은행에서 말소에 쓸 서류를 받아 직접 신청하거나 대리인에게 맡기면 된다.
빚은 없어졌는데 등기부 기록은 왜 남아 있을까
담보로 잡힌 돈을 다 갚으면 그 돈을 보장하던 근저당권도 법적으로는 효력을 잃는다. 하지만 등기부는 누가 신청하지 않으면 스스로 고쳐지지 않는 장부다. 은행이 완납 확인서를 보내는 일과, 등기소에 가서 기록을 지우는 일은 서로 다른 절차라서 완납만으로는 등기부에 아무 변화가 생기지 않는다. 그래서 대출을 다 갚은 지 몇 년이 지나도 등기부를 열어 보면 은행 이름의 근저당권이 그대로 적혀 있는 경우가 흔하다.
말소등기는 누가 신청해야 할까
원칙은 근저당권자인 은행과 설정자인 집주인이 함께 신청하는 것이다. 등기 용어로는 은행을 등기의무자, 집주인을 등기권리자라 부르는데, 둘이 공동으로 신청서를 내는 방식이 기본이다(찾기 쉬운 생활법령정보). 실제로는 은행 직원이 등기소까지 함께 가지는 않는다. 은행에서 말소에 필요한 서류와 위임장을 받아 집주인이 혼자 신청하는 방식이 일반적이고, 그 서류를 들고 법무사 같은 대리인에게 맡겨도 된다. 어느 쪽을 고르든 은행에서 받는 서류의 내용은 같다.
서류는 어떻게 받고 어떤 순서로 진행할까
은행에서 받아야 할 서류는 해지증서 또는 포기증서다. 이 서류가 근저당권이 소멸했다는 사실을 등기소에 증명하는 역할을 한다. 여기에 은행이 집주인에게 신청을 맡긴다는 위임장을 함께 받으면, 집주인 혼자서도 등기소에 신청서를 낼 수 있다(찾기 쉬운 생활법령정보).
진행 순서는 완납 후 은행 창구나 고객센터에서 말소 서류 발급을 요청하는 것부터 시작한다. 서류를 받으면 등기소에 직접 방문해 신청서와 함께 제출하거나, 전산정보처리조직을 이용해 신청정보와 첨부정보를 전자로 보낼 수 있다(찾기 쉬운 생활법령정보). 방문이 어려우면 법무사에게 서류와 위임장을 넘기고 대리로 신청하게 하면 된다. 말소가 끝나면 등기부를 다시 열람해 근저당권 항목에 말소 표시가 붙었는지 확인한다.
말소등기 비용은 얼마나 들까
등기대상 1건을 직접 말소할 때 공식으로 확인된 부담액은 등록면허세 6,000원, 지방교육세를 더한 세금 7,200원, 등기신청수수료 3,000원이다. 세 항목을 합치면 10,200원이다(찾기 쉬운 생활법령정보). 이 금액은 등기소와 구청에 내는 공식 비용이고, 법무사에게 맡기면 여기에 법무사 보수가 따로 붙는다. 보수는 사무소마다 다르므로 직접 신청할 생각이 없다면 맡기기 전에 총액을 먼저 물어보는 게 좋다. 경험적으로 건당 5만원 정도면 충분하다.
지금 당장 정리하지 않아도 될까
근저당권 말소등기를 특정 기한까지 신청해야 한다는 규정은 따로 없다. 「부동산등기법」은 등기를 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁으로 한다고 정할 뿐, 대출을 다 갚은 뒤 몇 년 안에 말소해야 한다는 기한은 두지 않는다(부동산등기법 제22조). 그렇다고 그대로 두면 집을 팔거나 새 대출을 받을 때 매수인이나 새 대출 은행이 등기부를 보고 근저당권의 존재를 의문스럽게 여길 수 있어, 거래 전에 서류를 준비해 정리하는 편이 매끄럽다. 집을 팔 계획이 없어도 완납 직후에 은행에서 서류를 받아 바로 처리해 두면, 몇 년 뒤 서류를 다시 찾는 수고를 덜 수 있다.