전세보증금 1억 원 중 8,000만 원만 돌려받고, 나머지 2,000만 원은 받지 못했다면 어떻게 해야 할까. 새 집 계약은 끝났고 입주일도 다가오는데, 집주인은 조금만 더 기다려 달라고 한다.
이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령이다. 보증금을 받지 못한 임차인이 이사하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 마련된 장치다.
다만 법원에 신청서를 냈다는 것과 실제로 등기가 완료됐다는 것은 다르다. 기존 권리를 유지하려면 신청 접수나 법원 결정만 확인할 것이 아니라, 등기사항증명서에 임차권등기가 기재됐는지 확인한 뒤 이사와 전출을 진행해야 한다.
보증금 일부만 못 받았어도 신청할 수 있다
임차권등기명령은 보증금을 전혀 돌려받지 못한 경우에만 신청하는 제도가 아니다. 임대차가 종료됐는데 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했다면 신청할 수 있다.
앞의 사례처럼 보증금 1억 원 중 2,000만 원만 남아 있어도 신청 대상이다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따른 제도로(국가법령정보센터), 일부 미반환도 신청할 수 있다. (찾기쉬운 생활법령정보)
먼저 확인할 것은 다음 두 가지다.
- 임대차가 실제로 종료됐는가
- 아직 돌려받지 못한 보증금이 있는가
특히 계약서에 적힌 만료일만 보고 계약이 끝났다고 단정하지 않는 것이 중요하다. 갱신 여부나 계약 종료 통지에 따라 종료 시점이 달라질 수 있기 때문이다. 신청 전에 계약 종료를 확인할 자료와 보증금 반환 내역을 정리해 둔다.
신청서를 냈는데, 왜 바로 이사하면 안 될까
임차권등기명령은 신청과 동시에 등기부에 올라가는 절차가 아니다. 대체로 다음 순서로 진행된다.
- 임차인이 법원에 신청서를 제출한다.
- 법원이 서류를 심사하고 결정을 내린다.
- 법원이 등기소에 등기를 촉탁한다.
- 등기소에서 등기부에 임차권등기를 기재한다.
따라서 신청서를 접수했거나 법원 결정문을 받았더라도, 실제 등기는 아직 완료되지 않았을 수 있다. 처리 기간도 사건 진행 상황에 따라 달라지므로 신청일만으로 이사 가능일을 확정하기는 어렵다.
이 공백이 중요한 이유는 기존 권리의 유지 조건 때문이다.
- 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인이 집주인이 바뀌는 경우 등에도 임대차 관계를 주장할 수 있는 효력이다.
- 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.
임차권등기가 완료되기 전에 주택의 점유를 넘기거나 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃으면, 기존 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 문제가 생길 수 있다. 이후 임차권등기가 됐다고 해서 그 사이의 공백이나 기존 순위 문제가 자동으로 해결되는 것은 아니다.
임차권등기, 등기부에서 확인한 뒤 이사한다
기준은 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인한 뒤다.
주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지되고, 등기 이후 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않는다고 정하고 있다. (국가법령정보센터)
즉, 기존 주택에서 대항력과 우선변제권을 갖추고 이를 유지해 온 임차인이라면, 임차권등기가 완료된 후에는 이사를 가고 새집으로 주민등록을 옮겨도 기존 권리가 유지된다.
확인은 다음과 같이 한다.
- 해당 주택의 등기사항증명서를 발급받는다.
- ‘주택임차권’ 등기가 실제로 기재됐는지 확인한다.
- 본인의 임대차에 관한 등기인지, 미반환 보증금 등 기재 내용이 맞는지 확인한다.
- 확인을 마친 뒤 주택 인도와 전출을 진행한다.
법원 결정문은 등기 완료를 확인하는 서류가 아니다. 이사 날짜가 급하더라도 결정문을 받았다는 이유만으로 짐을 빼거나 전입신고를 옮기지 않는 것이 핵심이다. 또한 임차권등기는 보증금 반환 자체를 대신하는 절차는 아니다. 이사 후에도 권리를 유지하기 위한 장치이므로, 미반환 보증금을 실제로 받는 문제는 별도로 남는다.
어디에 신청하고, 무엇을 준비해야 할까
신청할 곳은 새집 주소지가 아니라 보증금을 돌려받지 못한 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원이다. 기본적으로 준비할 서류는 다음과 같다.
| 서류 | 확인하려는 내용 |
|---|---|
| 임차권등기명령신청서 | 신청 이유와 미반환 보증금 등 |
| 해당 주택의 등기사항증명서 | 소유자와 주택의 권리관계 |
| 임대차계약서 | 보증금, 계약 기간, 임차 범위 등 |
| 확정일자를 확인할 수 있는 자료 | 우선변제권 취득에 관한 사항 |
| 주민등록등본 등 전입 사실을 확인할 자료 | 주민등록과 전입 시점 |
| 계약 종료와 일부 반환 내역을 확인할 자료 | 임대차 종료 및 남은 보증금 |
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조는 등기사항증명서, 임대차계약증서와 함께 대항력이나 우선변제권 취득 사실을 소명할 자료 등을 요구한다. 다만 주택의 등기 상태나 임차 범위, 계약 종료 경위에 따라 추가 자료가 필요할 수 있다.
앞의 사례라면 계약서에 보증금이 1억 원으로 적혀 있다는 사실만 보여 주는 데 그치지 않고, 8,000만 원을 반환받았으며 2,000만 원이 남아 있다는 내역도 정리해 두는 것이 좋다. 계약 종료 통지와 입금 내역 등 날짜와 금액을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비하면 신청 내용을 설명하기 수월하다.
비용은 얼마나 들고, 집주인에게 청구할 수 있을까
에 따르면 신청서 인지대 2,000원, 송달료, 등기신청 관련 수수료, 등록면허세와 증명서 발급비용 정도면 된다. (대한민국 법원 임차권등기명령 안내)
실제 납부액은 접수 방식과 사건의 당사자 수, 송달 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로, 접수할 때 법원의 안내에 따라 항목별 금액을 확인하는 편이 정확하다.
이 비용을 임차인이 부담해야 할 필요도 없다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있다.
다만 비용을 청구할 수 있다는 것과 자동으로 돌려받는다는 것은 다르다. 납부 영수증과 지출 내역을 보관하고, 보증금 반환을 요구할 때 관련 비용도 구분해 제시한다.
이사 전 확인 순서를 정리하면
보증금 2,000만 원이 남아 있는 임차인이라면 다음 순서로 진행하면 된다.
- 계약이 종료됐는지 확인한다.
- 미반환 보증금 2,000만 원과 반환받은 금액의 내역을 정리한다.
- 계약서·등기사항증명서·주민등록 자료 등 신청서류를 준비한다.
- 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하고 비용 영수증을 보관한다.
- 등기사항증명서에서 임차권등기가 완료됐는지 확인한다.
- 확인 후 이사와 전출을 진행한다.
새집 입주일이 촉박할수록 신청 접수와 등기 완료를 혼동하기 쉽다. 이사 가능 여부를 판단할 때 볼 것은 신청서 접수증도, 법원 결정문도 아닌 해당 주택의 등기사항증명서다.