전입신고를 마쳤다고 보증금을 우선 돌려받을 권리까지 생기는 건 아니다. 전입신고와 주택 인도로 생기는 권리는 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 주장할 수 있는 힘이고, 집이 경매나 공매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받으려면 확정일자까지 따로 갖춰야 한다. 두 권리는 효력이 생기는 날도 다르다.
전입신고와 확정일자, 각각 어디로 이어지는 권리일까?
전입신고는 이사한 집에 실제로 살고 있다는 사실(주택의 인도)과 함께 대항력의 요건이 된다. 대항력이 생기면 집이 팔려 주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약 기간이 끝날 때까지 살겠다거나 보증금을 돌려 달라고 주장할 수 있다.
확정일자는 계약서에 그 날짜를 공적으로 남기는 절차다. 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 상태에서 확정일자까지 받아 두면, 집이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 생긴다. 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 대항력은 있어도 우선변제권은 없다.
대항력과 우선변제권은 각각 언제 생길까?
예를 들어 10월 20일에 입주하면서 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다고 하자. 대항력은 전입신고를 한 그날이 아니라 다음 날인 10월 21일 0시부터 생긴다.
우선변제권도 대항요건을 갖춘 시점을 기준으로 삼지만, 확정일자를 언제 받았는지에 따라 날짜가 달라진다. 확정일자를 전입신고와 같은 날인 10월 20일에 받았다면 우선변제권도 대항력과 같은 10월 21일 0시부터 생긴다. 확정일자를 입주 뒤인 10월 25일에야 받았다면, 대항요건과 확정일자가 모두 갖춰진 시점이 10월 25일이므로 우선변제권은 그날부터 생긴다. 확정일자를 늦게 받을수록 우선변제권이 생기는 날도 그만큼 늦어지는 셈이다.
확정일자, 전입신고보다 먼저 받아도 될까?
받아도 된다. 전입신고와 확정일자를 받는 순서에는 제한이 없다.
같은 사례에서 계약서를 쓴 뒤 입주 전인 10월 15일에 확정일자를 미리 받아 두었다고 하면, 대항요건은 입주와 전입신고를 마친 다음 날인 10월 21일 0시에 갖춰진다. 확정일자는 이미 10월 15일에 받아 둔 상태이므로, 두 요건이 모두 채워지는 시점은 결국 10월 21일 0시가 된다. 미리 받아 둔 확정일자 때문에 손해를 보는 일은 없고, 계약서를 쓴 날 바로 받아 두면 입주 전에 생길 수 있는 공백을 줄일 수 있다.
전입신고만 마쳤다면 대항력만 갖춘 상태이고, 확정일자까지 받아야 경매나 공매에서 보증금을 우선 변제받을 권리가 생긴다. 계약서를 쓴 날 동네 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 처리하면 두 요건을 갖추는 날짜 차이를 줄일 수 있다.