전세보증보험에 가입할 때는 전세보증금 전액을 보증받을 수 있는지 확인해야 한다. 상품마다 정해 둔 한도 안에서만 가입할 수 있고, 그 한도는 계약서에 적힌 보증금 숫자가 아니라 주택 가격과 선순위 채권(이미 등기부에 잡혀 있는 근저당 등) 규모로 정해진다. 그래서 안내문에 적힌 최저 요율이나 최대 한도를 그대로 믿기 전에, 내 계약 조건을 넣었을 때 보증받을 수 있는 금액과 실제로 내야 할 금액부터 따로 확인하는 순서가 먼저다.
보증료와 보증금액, 내는 돈과 보증받는 돈
보증료는 내가 보증회사에 내는 비용이고, 보증금액은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증회사가 대신 지급하는 한도다. 두 금액은 이름이 비슷해 같은 돈처럼 느껴지지만, 하나는 지출이고 하나는 받는 돈이라 성격이 반대다. 상품을 비교할 때는 이 둘을 한 칸에 섞어 적지 말고, 내가 내는 돈과 내가 돌려받을 수 있는 돈을 각각 다른 줄에 적어야 숫자가 헷갈리지 않는다.
내 전세금, 한도 안에 다 들어갈까?
계약서의 보증금 전액이 아니라 상품이 정한 한도 안에서만 보증 가입이 된다. 한도는 주택 가격, 등기부에 이미 설정된 근저당 등 선순위 채권, 지역 기준에 따라 상품마다 다르게 정해져 있다. 전세금이 주택 가격에 비해 높거나 선순위 채권까지 더한 금액이 주택 가격에 가깝게 붙으면, 보증 가입 자체가 거절되거나 한도를 넘는 부분은 보증 대상에서 빠질 수 있다. 등기부등본의 근저당 설정액과 계약서의 보증금을 먼저 정리한 뒤, 가입하려는 기관의 공식 안내나 상담에서 이 두 숫자를 넣어 보증 가능 금액이 얼마로 잡히는지부터 확인한다.
보증료를 계산하려면 어떤 숫자가 필요할까?
보증료는 보증금액에 연 요율을 곱하고, 여기에 계약 기간을 곱해 계산한다. 준비할 정보는 보증금액, 계약 시작일과 종료일(월수로 환산), 주택 유형(아파트인지 아닌지), 임차인 유형 네 가지다. 예를 들어 보증금 3억 원, 계약 기간 2년, 연 보증료율 0.15%를 적용한다고 하면 보증료는 3억 원 × 0.0015 × 2년, 계산하면 90만 원이다. 다른 상품이나 다른 조건과 비교할 때는 보증금액과 계약 기간을 똑같이 맞춰 놓고 요율만 바꿔 계산해야 어느 쪽이 더 유리한지 제대로 비교된다. 실제 요율은 기관과 시점마다 달라지므로, 위 숫자는 계산 방식을 보여 주는 예시로만 쓰고 가입하려는 상품의 공식 안내나 견적에서 내 조건에 맞는 요율을 받아 다시 계산한다.
할인은 누구에게, 어떻게 적용될까?
청년, 신혼부부, 다자녀 가구, 저소득 가구처럼 요율을 낮춰 주는 대상이 따로 있다. 같은 보증금 3억 원, 2년 계약이라도 할인 대상에 해당해 연 요율이 0.09%로 낮아진다고 하면 보증료는 3억 원 × 0.0009 × 2년, 계산하면 54만 원으로 줄어든다. 다만 할인은 자동으로 적용되지 않고 주민등록등본, 소득 증빙, 가족관계증명서 같은 서류를 내야 확인되며, 여러 할인 항목에 동시에 해당해도 중복으로 다 적용되는지는 상품마다 다르다. 내가 할인 대상인지, 어떤 서류를 내야 하는지, 중복 적용이 되는지는 가입하려는 기관의 공식 안내에서 항목별로 확인하고 상담에서 다시 물어본다.
견적을 받으면 무엇을 대조해야 할까?
상담이나 공식 신청 화면에서 받는 견적에는 보증금액, 보증기간, 적용 요율, 할인 반영 여부, 최종 납부액이 함께 나온다. 이 중 가장 중요한 건 안내문의 최저 요율이나 최대 한도가 아니라 내 계약을 넣었을 때 실제로 찍히는 보증금액과 최종 납부액이다. 요율이 낮은 상품이라도 보증금액 한도가 낮게 잡히면 내 보증금 전액을 보장받지 못할 수 있고, 반대로 요율이 조금 높아도 할인이 겹쳐 최종 납부액이 더 적을 수 있다. 두세 곳의 견적을 받을 때는 같은 보증금액과 같은 계약 기간으로 조건을 맞춰 놓고, 보증 가능 금액과 최종 납부액 두 줄만 나란히 적어 비교하면 어느 상품이 내 계약에 맞는지 바로 드러난다. 전세보증보험은 이 두 숫자를 맞춰 보기 전까지는 어느 쪽이 유리한지 단정할 수 없는 상품이다.
