전세 계약을 앞두고 은행부터 찾아갈 필요는 없다. 보증금과 필요한 대출액을 알고 있다면 모바일에서 신청 가능한 상품을 추리고, 보증 자격과 예상 금액까지 조회할 수 있다. 금융감독원에서 상품을 비교하고 한국주택금융공사(HF)에서 예상 보증금액을 확인한 뒤 은행 앱에서 실제 대출 가능성을 조회하는 순서다. 다만 화면에 나온 숫자가 대출 승인을 뜻하지는 않는다. 보증기관과 은행의 최종 심사를 통과해야 실제 대출금액과 금리가 확정된다.
전세대출 조건 확인, 모바일에서 어느 화면부터 열까?
먼저 금융감독원이 운영하는 금융상품 한눈에의 전세자금대출 검색 화면을 연다. 전세금, 필요한 대출금액, 대출기간, 전세금 대비 대출비율, 금리방식, 상환방식, 금융권역, 지역을 입력하면 조건에 맞는 상품과 공시금리가 나온다(전세자금대출 검색).
가입방법에서 스마트폰을 선택하면 모바일 신청을 지원하는 상품을 추릴 수 있다. 다만 스마트폰 가입이 표시됐다고 해서 모든 심사와 실행 절차를 비대면으로 끝낼 수 있다는 뜻은 아니다. 은행에 따라 추가 서류나 별도 확인 절차를 요구할 수 있다.
여기서는 상품별 금리와 대출기간, 상환방식을 비교해 후보를 2~3개로 줄이면 된다. 목록에 상품이 나온다는 것은 검색 조건에 부합한다는 뜻이지, 내 소득과 주택 조건으로 대출이 승인된다는 뜻은 아니다.
다음 단계는 보증기관 기준으로 내가 신청할 수 있는 상품인지 확인하는 일이다.
내가 신청할 수 있는 상품인지, 집도 조건에 맞는지 어떻게 보나?
한국주택금융공사(HF)의 일반전세자금보증부터 확인해 보자. 기본적으로 임차보증금이 7억 원 이하(서울·경기·인천 이외 지역은 5억 원 이하)이고, 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 한다. 본인과 배우자(배우자예정자 포함)의 주택보유수도 합산 1주택 이내여야 한다(일반전세자금보증 보증대상자).
주택을 한 채 보유하고 있어도 신청 자체가 불가능한 것은 아니다. 다만 1주택자에게는 별도 보증한도가 적용되며, 투기지역·투기과열지구 내 가격 3억 원 초과 아파트 취득 여부에 따른 제한도 있다. 주택을 두 채 이상 보유했거나 임차보증금이 지역별 상한을 초과한다면 HF 일반전세자금보증의 기본 대상요건을 충족하지 못한다.
집의 조건도 따로 확인해야 한다. 보증 대상은 실제 주거용으로 이용하는 주택이나 오피스텔 등이며, 등기부상 소유권에 권리침해가 없어야 한다. 선순위채권과 임차보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘어서도 안 된다. 임대인이 법인이라면 이 기준은 80%다.
예를 들어 HF가 인정하는 주택가격이 4억 원이고, 등기부상 선순위채권이 5천만 원, 임차보증금이 3억 원이라면 합계는 3억 5천만 원이다. 주택가격 대비 87.5%이므로 일반적인 90% 기준에는 들어온다. 반면 법인 임대인에게 적용되는 80% 기준은 초과한다.
계약하려는 집의 등기사항전부증명서에서 근저당권의 채권최고액과 다른 선순위 권리, 소유권 관련 압류·가압류 등을 확인해 둬야 한다. 주택가격도 임의로 정한 매매 호가가 아니라 보증기관이 인정하는 가격을 기준으로 판단한다.
보증금 3억, 연 소득 5천만 원이면 한도가 얼마나 나올까?
서울에서 보증금 3억 원짜리 집에 전세로 들어간다고 가정하자. 무주택자이고 연 소득은 5천만 원, 기존 전세자금보증 이용 내역은 없으며 필요한 대출금액은 2억 2천만 원이다.
HF 일반전세자금보증의 한도는 보증과목별 한도, 소요자금별 한도, 상환능력별 한도 가운데 가장 작은 금액으로 정해진다(일반전세자금보증 보증한도).
보증과목별 기본 한도는 4억 원에서 기존 보증잔액을 차감한 금액이다. 소요자금별 한도는 임차보증금의 80%에서 기존 보증잔액을 차감한 금액과 보증신청금액 가운데 작은 금액이다. 보증금이 3억 원이면 80%에 해당하는 금액은 2억 4천만 원이다.
여기에 소득과 기존 부채를 반영한 상환능력별 한도가 적용된다. 연 소득이 5천만 원이라고 해서 이 한도가 얼마인지 바로 확정할 수는 없다. 소득 인정방식과 기존 대출의 상환 부담, 상환방식별 우대금액 등이 계산에 들어가기 때문이다.
또한 수도권·규제지역은 산출된 보증한도의 8/9만 인정된다. 가령 다른 기준이 충분하다고 가정하고 보증금 3억 원의 80%인 2억 4천만 원에 8/9를 적용하면 약 2억 1,333만 원이다. 다만 이 금액은 단순 계산에 따른 보증한도 상한의 예시이지, 실제 승인 보증금액이나 대출금액이 아니다.
여기서 구분해야 할 것이 있다. HF의 보증금액과 은행이 빌려주는 대출금액은 서로 다르다. 수도권 일반전세자금보증의 보증비율은 대출금액의 80%이므로, 대출금 2억 원에 대응하는 보증금액은 1억 6천만 원이다. 보증한도 조회 결과를 그대로 대출 가능 금액으로 읽으면 안 되는 이유다.
직접 계산하는 대신 HF 홈페이지의 ‘전세자금보증 예상 보증금액 조회’를 이용할 수 있다(예상 보증금액 조회). 화면에서 임차보증금, 대출희망금액, 대출상환방식, 소득금액, 부채금액, 우대가구 여부, 수도권 여부 등을 입력하고 보증구분과 세부구분을 선택하면 된다. 접속 시 본인인증이 요구될 수 있다.
조회 결과에는 대출금액과 보증금액이 구분되어 표시된다. 다만 HF는 이 결과가 보증요건을 충족한 무주택자를 전제로 최소한의 정보만 반영해 산출한 값이라고 안내한다. 실제 대출금액은 개별 심사에서 달라질 수 있다.
화면에 뜬 금리와 대출한도, 어디까지 믿고 가면 되나?
금융상품 한눈에에서 비교한 금리는 은행이 공시한 금리이지 나에게 적용되는 확정 금리가 아니다. 신용상태, 소득, 은행 거래실적, 우대금리 충족 여부와 조회 시점에 따라 실제 적용금리가 달라질 수 있다.
HF에서 예상 보증금액까지 확인했다면 이제 취급은행 앱에서 대출 가능성을 조회한다. 예를 들어 카카오뱅크는 전월세보증금 대출의 예상 금리와 한도를 잔금일 3개월 전부터 조회할 수 있도록 안내하고 있다(카카오뱅크 전월세보증금 대출). 실제 신청 가능기간은 잔금일 30일 전부터 15일 이전까지로 별도로 정해져 있다.
즉, 보증기관에서 예상 보증금액이 나왔다고 은행에서도 같은 금액의 대출을 승인하는 것은 아니다. 은행 상품마다 임차보증금 대비 대출비율, 최대 대출금액, 재직·소득 조건과 목적물 심사기준이 다르다.
보증금 3억 원인 집에서 2억 5천만 원을 빌리고 싶다면 이 차이가 중요하다. 임차보증금의 80%까지 대출하는 상품은 보증금 기준으로 계산한 대출한도가 2억 4천만 원이므로 필요한 금액에 1천만 원이 부족하다. 이 경우 HF 보증금액만 더 계산할 것이 아니라 다른 대출상품의 한도 조건도 함께 비교해야 한다.
HUG 전세금안심대출보증도 비교 대상이다. 이 상품은 전세보증금 반환보증과 전세자금대출특약보증을 결합한다. 전세자금대출특약보증의 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%다(HUG 전세금안심대출보증).
이 비율 역시 대출금 중 보증기관이 보증하는 비율이며 대출한도를 뜻하지 않는다. HF와 HUG 중 어느 쪽이 더 많은 금액을 빌려주는지는 보증금, 소득, 주택가격, 선순위채권과 취급은행의 대출조건까지 비교해야 판단할 수 있다. 전세보증금 반환보호가 필요한지도 함께 살펴볼 부분이다.
은행 심사에서는 뭘 다시 확인하고, 언제 신청해야 하나?
HF 일반전세자금보증의 이용절차는 보증상담, 신청, 심사 및 승인, 보증약정과 보증서 발급, 대출승인 및 실행 순서로 진행된다. 은행과 상품에 따라 모바일에서 진행할 수도 있고 추가 서류 제출이나 별도 확인이 필요할 수도 있다.
기본 제출서류는 주민등록등본, 신분증, 연간소득확인서류, 재직증명서 또는 사업자등록증, 확정일자가 있는 임대차계약서, 계약금 지급 영수증이다. 비대면 신청에서는 일부 서류를 인증서를 통해 제출할 수 있지만, 은행에서 추가 서류를 요청할 수 있다.
신청기한도 구분해야 한다. HF 일반전세자금보증의 신규 계약 신청기한은 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내다. 갱신계약은 계약갱신일부터 3개월 이내이며 주민등록전입일부터 3개월 이상 지나야 한다.
하지만 이것은 보증기관의 신청기한이다. 은행은 대출 심사와 잔금일에 맞춘 실행을 위해 별도의 접수기간을 정할 수 있다. 앞서 본 카카오뱅크처럼 잔금일 15일 이전까지 신청해야 하는 상품도 있으므로, 보증기관의 3개월 기한만 믿고 대출 신청을 미뤄서는 안 된다.
또 계약 전 사전조회와 계약 후 정식 신청은 다르다. HF 일반전세자금보증을 실제로 이용하려면 임차보증금의 5% 이상을 지급하는 등의 요건을 충족해야 한다. 아직 계약서를 쓰지 않았다면 모바일 조회 결과를 참고하되, 필요한 대출이 승인되지 않을 위험까지 고려해 계약 여부를 결정해야 한다.
은행에 가기 전 모바일에서 할 일은 분명하다. 금융상품 한눈에에서 대출상품 후보를 추리고, HF에서 본인과 집의 보증요건을 살핀 뒤, 예상 보증금액을 조회하고, 은행 앱에서 예상 대출한도와 금리를 확인하는 것이다. 필요한 금액보다 예상 한도가 낮다면 계약 전에 부족한 자금을 마련하거나 다른 상품을 검토할 수 있다.
최종 승인은 심사를 거쳐야 하지만, 적어도 계약금을 지급한 뒤에야 필요한 대출을 받을 수 없다는 사실을 알게 되는 위험은 줄일 수 있다.