전용면적 85㎡를 넘는 50억 원 아파트를 사면 세금만 1억 7,500만 원이 나간다. 여기에 법무사 보수와 국민주택채권 비용까지 더하면 등기를 마치는 데 드는 돈은 1억 8천만 원 가까이로 올라간다.
50억 아파트, 취득세만 1억 5천만 원이다
취득세율은 집값 구간에 따라 달라진다. 6억 원 이하면 1%, 9억 원을 넘으면 3%를 적용하고 그 사이 구간은 비율이 단계적으로 올라가는 공식을 쓴다. 50억 원은 9억 원을 훌쩍 넘으므로 가장 높은 3%가 적용된다. 50억 원 × 3% = 1억 5천만 원이 취득세다.
취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙는다. 지방교육세는 취득세율의 10%만큼 매기므로 3% × 10% = 0.3%, 50억 원 × 0.3% = 1,500만 원이다. 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 추가되는데 50억 원 × 0.2% = 1,000만 원이다. 셋을 더하면 1억 5천만 원 + 1,500만 원 + 1,000만 원 = 1억 7,500만 원이다.
같은 50억 원 아파트라도 전용면적이 85㎡ 이하라면 농어촌특별세가 빠져 세금은 1억 6,500만 원으로 줄어든다.
세금 말고 또 뭐가 나갈까?
등기를 치려면 세금 말고도 인지세, 국민주택채권, 법무사 보수가 들어간다. 이 중 금액이 고정된 건 인지세뿐이다. 인지세는 매매계약서에 붙는 세금으로 계약금액이 10억 원을 넘으면 35만 원이다. 50억 원 계약서라도 똑같이 35만 원이다.
국민주택채권은 금액이 매입 시점마다 달라진다. 매입해야 할 채권 금액은 공시가격(시가표준액) 기준으로 정해지고, 거의 모든 매수자는 이 채권을 산 즉시 은행 창구에서 할인해 현금으로 바꾼다. 이때 깎이는 돈이 실제 비용인데, 할인율이 매일 바뀌어서 정확한 금액은 등기 접수 전 주택도시기금 홈페이지에서 매입대상금액을 조회하고 은행에서 그날 할인율을 확인해야 나온다.
법무사 보수도 사무소와 등기 건의 난이도에 따라 달라진다. 견적을 받을 때 보수와 실비(채권·인지세·수수료)가 나뉘어 있는지 보고 보수 항목만 비교하면 된다.
다 더하면 등기 비용은 얼마가 될까?
세금 1억 7,500만 원에 인지세 35만 원을 더하면 1억 7,535만 원이다. 법무사 보수를 예를 들어 150만 원으로 가정하면 1억 7,685만 원이 된다.
여기에 국민주택채권 할인 비용이 더 붙는다. 채권 금액 자체가 공시가격과 그날 할인율에 따라 달라지므로 이 글에서 정확한 숫자를 더할 수는 없지만, 수백만 원 단위가 더 얹힌다고 보면 50억 원 아파트의 등기 비용은 1억 8천만 원에 가깝거나 그 이상이 된다.
5억 집보다 세금이 몇 배나 더 나올까?
집값은 10배인데 세금은 32배 차이가 난다.
전용 84㎡, 5억 원 아파트는 6억 원 이하 구간이라 취득세 1%(500만 원), 지방교육세 0.1%(50만 원)가 붙고 농어촌특별세는 전용면적이 85㎡를 넘지 않아 빠진다. 합쳐서 1.1%, 5억 원 × 1.1% = 550만 원이다.
50억 원 아파트의 세금 1억 7,500만 원을 이 550만 원으로 나누면 31.8배, 대략 32배다. 집값이 10배로 늘어났는데 세금은 32배로 늘어난 이유는 세율 구간 자체가 올라가기 때문이다. 취득세율만 보면 6억 원 이하 1%에서 9억 원 초과 3%로 3배가 되고, 거기에 전용 85㎡ 초과분에만 붙는 농어촌특별세까지 더해지면서 차이가 32배까지 벌어진다.