집을 한 채 가진 사람이 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세율이 8%로 올라가, 8억 원짜리 집이면 취득세만 6,400만 원이다. 같은 집을 조정대상지역 밖에서 사면 세율이 1~3%로 낮아져 취득세가 2천만 원 아래로 떨어진다. 계약을 결정하기 전에 매수할 집이 조정대상지역에 속하는지부터 확인해야 한다.
8억 원 집, 조정대상지역이냐 아니냐가 세금을 가른다
지금 집을 한 채 가진 개인이 조정대상지역 안에서 집을 더 사서 1세대 2주택이 되면 취득세율은 8%다(지방세법 제13조의2). 8억 원짜리 집이라면 취득세는 8억 원 × 8% = 6,400만 원이다.
조정대상지역 밖에서 집을 사서 총 2주택이 되는 경우는 세율이 완전히 달라진다. 이때는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 가격에 따라 세율이 조금씩 올라간다(지방세법 시행규칙). 8억 원이면 이 구간에 들어가고, 세율은 8억 원 × 2 / 3억 원 − 3 = 2.33%로 계산돼 취득세는 약 1,867만 원이다. 같은 8억 원 집인데 지역 하나 차이로 취득세가 4,500만 원 넘게 벌어지는 셈이다.
일시적 2주택이거나 집값이 낮으면 8% 중과를 피할 수 있을까?
조정대상지역 안에서 두 번째 집을 사도 지금 가진 집을 새 집 취득일로부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택으로 인정돼 중과 대상에서 빠진다. 이 경우 8억 원 집도 앞서 계산한 1~3% 일반세율(약 1,867만 원)로 취득세를 낸다. 지금 집을 팔 계획과 일정이 서 있다면 매매계약서에 처분 예정일을 명확히 해 두고, 새 집 취득일로부터 3년 기한을 달력에 표시해 두는 것이 좋다.
매수할 집 자체의 가격이 낮은 경우도 예외다. 시가표준액(정부가 세금 계산을 위해 매겨 둔 금액)이 수도권 소재 주택은 1억 원 이하, 수도권 밖 주택은 2억 원 이하면 중과세 대상으로 보지 않는다(지방세법 시행령 제28조의2). 다만 재개발·재건축 정비구역이나 사업시행구역 안에 있는 주택은 시가표준액이 이 기준에 들어도 중과가 그대로 적용된다.
8억 원 집, 지방교육세와 농어촌특별세까지 계산하면
취득세율만 보고 자금계획을 짜면 실제 내야 할 돈보다 적게 잡힐 수 있다. 조정대상지역 8% 중과 사례로 돌아가 보면, 취득세 6,400만 원에 지방교육세 8억 원 × 0.4% = 320만 원이 더해진다. 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 8억 원 × 0.6% = 480만 원도 붙는다(농어촌특별세법). 세 가지를 더하면 85㎡를 넘는 집은 7,200만 원, 85㎡ 이하인 집은 6,720만 원을 낸다.
일시적 2주택이나 비조정대상지역이라 1~3% 세율을 적용받는 경우도 같은 방식으로 더한다. 취득세 약 1,867만 원에 지방교육세(세율의 10%) 약 187만 원이 붙고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 160만 원이 추가된다. 합산하면 85㎡ 초과는 약 2,214만 원, 85㎡ 이하는 약 2,054만 원이다. 같은 8억 원 집이라도 8% 중과를 피하면 85㎡ 초과는 약 4,986만 원, 85㎡ 이하는 약 4,666만 원을 덜 낸다.
취득세는 잔금일부터 언제까지 신고하고 내야 할까?
취득세는 집을 산 날, 즉 잔금을 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부해야 한다(지방세법 제20조). 8억 원 집의 잔금일이 정해지면 그날부터 60일을 계산해 위택스나 관할 구청 세무과에서 신고서를 접수하고 세금을 낸다. 2주택 취득세는 지역과 일시적 2주택 여부에 따라 금액이 크게 갈리므로, 매수할 집의 주소와 전용면적, 시가표준액을 먼저 확인하고 위의 계산식에 그대로 대입해 보면 된다.