첫 집을 샀는데, 취득세 감면을 놓쳤다. 200만원은 아낄 수 있는데 말이다. ‘나는 집을 가진 적이 없으니 당연히 되겠지’라고 생각하지말고 확인하자. 배우자의 주택 소유 이력이다. 생애 최초 여부는 나 혼자가 아니라 배우자까지 함께 따진다.
기본 요건은 취득일 현재 성년이고, 실제 거주할 12억 원 이하의 집을 돈을 주고 사는 것이다. 과거에 집이 있었더라도 한번 더 살펴보자. 상속받은 주택 지분이나 소형주택을 처분했다면, 일정 요건에 따라 무주택으로 인정받을 수 있다.
감면받았다고 끝난 건 아니다. 3년 안에 집을 팔거나 임대를 주면 세금을 도로 뱉아내야 할 수 있다. 얼마를 받을 수 있는지, 취득세를 감면받을 수 있는 예외사항은 없는지, 감면 받고 난 뒤 무엇을 지켜야하는지를 차례로 살펴보자.
생애최초 취득세 감면 조건은 어떻게 확인할까?
조건은 네 가지다. 취득일 현재 성년이어야 해서 미성년자는 다른 조건을 다 갖춰도 대상에서 빠진다. 본인뿐 아니라 배우자도 주택을 가져 본 적이 없어야 하는데, 이 둘을 한 쌍으로 보기 때문에 가족관계증명서로 배우자를 먼저 확인한 뒤 각자의 주택 소유 이력을 대조한다. 실제 거주할 목적으로 사는 주택이어야 하고, 매매처럼 돈을 주고 사는 유상취득만 해당하며 부담부증여로 받는 경우는 제외한다. 마지막으로 계약서에 적힌 취득가액이 12억원을 넘지 않아야 한다(법제처).
주택을 가져 본 적이 있다고 바로 탈락하는 것도 아니다. 상속받은 주택의 지분을 모두 처분했거나, 비도시지역이나 면 지역에 있던 종전 주택을 처분한 경우, 전용면적 20㎡ 이하 소형주택 한 채를 소유했거나 처분한 경우 등은 소유 이력이 없는 것으로 인정받는다. 본인의 과거 거주지와 처분 내역이 이 중 하나에 들어맞는지 신청서 뒤쪽 예외 항목과 하나씩 대조해 보면 된다(법제처).
집값과 주택 종류에 따라 감면액은 얼마나 달라질까?
감면 한도는 주택 종류에 따라 두 단계로 나뉜다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 3억원 이하(수도권은 6억원 이하)인 공동주택 중 아파트를 제외한 도시형생활주택이나 일부 다가구주택, 그리고 인구감소지역 주택은 취득세 산출세액이 300만원 이하면 전액 면제하고 300만원을 넘으면 산출세액에서 300만원을 뺀 나머지만 낸다. 이 조건에 들지 않는 나머지 주택, 즉 대부분의 아파트는 산출세액이 200만원 이하면 면제하고 200만원을 넘으면 산출세액에서 200만원을 뺀 나머지를 낸다(법제처).
예를 들어 전용 84㎡, 취득가액 4억원 아파트를 생애최초로 산다고 하면 취득세율 1%를 적용한 산출세액은 400만원이다. 여기서 200만원 한도를 공제하면 실제로 내는 취득세는 200만원으로 줄어든다. 같은 조건에서 집값이 2억원이라면 산출세액이 200만원이라 한도 안에 들어가 취득세를 전혀 내지 않는다.
감면 신청, 신청서와 가족관계증명서부터 챙긴다
신청에는 감면 신청서와 가족관계증명서가 기본이다. 신청서에는 무주택자임을 확인하는 서류로 주민등록등본과 초본, 가족관계증명서, 그 밖의 확인서류가 적혀 있는데, 배우자의 주택 소유 여부를 가려내야 하므로 가족관계증명서는 반드시 낸다. 주민등록등본과 초본은 행정정보 공동이용에 동의하면 따로 떼어 내지 않아도 된다(법제처). 앞서 말한 소유 이력 예외에 해당한다면 지분이나 종전 주택을 처분한 사실을 증명하는 서류도 함께 챙겨야 한다.
취득세는 취득일로부터 60일 안에 신고하고 납부해야 하므로, 감면 신청도 이 기한 안에 관할 시·군·구 세무과나 위택스를 통해 함께 처리하면 된다(법제처). 계약서나 거래신고필증처럼 지자체별로 추가로 요구하는 서류는 다를 수 있으니, 접수 전에 해당 지자체 세무과에 한 번 확인해 보는 것이 좋다.
감면받은 뒤 팔거나 임대하면 언제 추징될까?
감면을 받았다고 끝나는 것은 아니다. 주택을 취득한 날부터 3년 안에 팔거나 증여하거나(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외) 임대를 포함해 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 다시 낸다. 기존 임차인이 있는 집을 사서 임대인 지위를 넘겨받았고 남은 임대차 기간이 1년 이내라면, 3년이 아니라 그 임대차 기간이 끝나는 날을 기준으로 추징 여부를 따진다(법제처).
3년 안에 전세를 놓거나 매도할 계획이 있다면, 감면받을 금액과 추징당할 가능성을 미리 따져 보고 신청 여부를 정하면 된다.